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秦皇岛市二手房交易税费执行标准

作者:admin  时间:2017-10-13 16:06  人气:

不动产的取得方式,包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式。不同类型的纳税人,均可能成为买卖主体。那么,我们就看一下各种类型的纳税人应该如何处理。

  转让二手房,在税法上属于“纳税人转让其取得的不动产”。不动产的取得方式,包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式。不同类型的纳税人,均可能成为买卖主体。那么,我们就看一下各种类型的纳税人应该如何处理。

  (一)一般纳税人

  一般纳税人转让其取得的不动产,首先需判断不动产的取得时间。若该不动产为2016年4月30日之前取得的,可以选择适用简易计税方法5%征收率,也可以选择适用一般计税方法11%税率。若该不动产为2016年5月1日之后取得的,必须适用一般计税方法11%税率。

  其次,在计算销售额时,需区分该不动产的取得方式是否为自建。若为自建取得,以取得的全部价款和价外费用全额计算销售额;若非自建取得的,则以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,差额计算销售额。

  申报缴税时,按照5%的征收率或预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴的增值税税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减。一般纳税人应自行开具增值税发票。

  (二)小规模纳税人

  小规模纳税人转让其取得的不动产,按5%征收率计算应纳税额。若该不动产为自建取得,以取得的全部价款和价外费用全额计算销售额;若非自建取得的,则以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,差额计算销售额。

  申报缴税时,按照5%的征收率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴的增值税税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减。小规模纳税人转让其取得的不动产,不能自行开具增值税发票的(包括增值税专用发票和增值税普通发票),可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

  (三)个人

  在税法上,个人包括个体工商户和其他个人(自然人)。个人转让不动产,适用5%的征收率。若该不动产为自建取得,以取得的全部价款和价外费用全额计算销售额;若非自建取得的,则以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,差额计算销售额。

  申报缴税时,个体工商户向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人向不动产所在地主管地税机关申报纳税。需要开具增值税发票的,由地税机关代开。

  对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区,个人转让购买的住房,若购买时间2年以上(含2年)的,免征增值税;不足2年的,按照5%的征收率全额缴纳增值税。判断是否满两年,一般以房屋所有权证书(包括不动产权证书) 注明的时间为准。若因产权纠纷等原因未能及时取得上述证书的,由人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的,法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间,据以确定是否享受优惠。

  注意事项:

  1、非自建取得的不动产差额计算销售额的,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则,不得扣除。包括①税务部门监制的发票;②法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书;③国家税务总局规定的其他凭证。

  2、自然人转让不动产,直接向不动产所在地主管地税机关申报纳税。除自然人以外的纳税人,向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

  3、纳税人向自然人转让其取得的不动产,不得开具或申请代开增值税专用发票。

  4、异地不动产转让不适用外出经营活动税收管理相关制度规定,不需开具《外出经营活动税收管理证明》。

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